Corporatietips

Een belangrijk element in de onderbouwing van je ondernemingsplan, vastgoedsturing en ander corporatiebeleid is de demografische ontwikkeling in je werkgebied. Hoe de demografische ontwikkeling zich zal voordoen bepaalt immers grotendeels de toekomstige omvang en samenstelling van je doelgroep. Er zijn veel bevolkingsprognoses beschikbaar. Maar welke moet je gebruiken? Elke prognose heeft zijn eigen kenmerken en is op een andere manier bruikbaar. In deze podcast de belangrijkste verschillen op een rij.

Een tijdje geleden sprak ik met een beleidsmedewerker van een corporatie over hun wensportefeuille. Op een gegeven moment hadden we het over de manier waarop je keuzes maakt over je vastgoed. Is daarbij de technische staat doorslaggevend? Of kijk je vooral naar de ontwikkeling van je doelgroep en financiële aspecten? Als antwoord op deze vraag vertrouwde de beleidsmedewerker mij toe dat er zich onder haar collega’s veel ‘steenfluisteraars’ bevonden. Maar wat is dat, een ‘steenfluisteraar’?

De PDCA-cyclus is een effectief instrument: om doelen te definiëren (Plan), plannen uit te voeren (Do), voortgang te meten (Check) en plannen zo nodig aan te passen of acties bij te sturen (Act). De afgelopen tien jaar hebben veel corporaties hun PDCA-cyclus naar een hoger plan getild. Toch liggen er voor elke corporatie nog kansen om de beleidscyclus verder te verbeteren: 1. Structureer belangrijkste doelen 2. Meet alleen wat ertoe doet 3. Stuur bij op afwijkingen

Het professionaliseren van je vastgoedsturing, waarom zou je als corporatie daar je energie in willen steken? Er zijn een aantal belangrijke redenen voor het professionaliseren van je vastgoedsturing. De eerste reden is dat de Autoriteit woningcorporaties steeds scherper naar de vastgoedsturing kijkt. Sinds enkele jaren kijkt het WSW niet meer uitsluitend naar de financiële ratio’s, maar ook naar business risks. Daarbij staat het portefeuillebeleid bovenaan de lijst van aandachtspunten. Mede doordat de Autoriteit en het WSW steeds meer het belang van goede vastgoedsturing benadrukken, kijkt de raad van commissarissen hier ook scherper naar. Visitatiecommissies betrekken vastgoedsturing bij hun oordeelsvorming, onder andere bij het Presteren naar Vermogen. Maar er is ook een hele belangrijke reden waarom je dit wilt. Woningen zijn namelijk geen tandenborstels.

http://corporatiestrateeg.nl/assetmanager-functie-rol - Heb je voor het professioneel inrichten van assetmanagement een nieuwe medewerker nodig? Iemand die zich fulltime bezighoudt met assetmanagement? En waar moet je op letten wanneer je een bestaande medewerker de rol van assetmanager geeft?

Van woningcorporaties wordt vaak gezegd dat ze rijk zijn. Maar is dat wel zo? En zo ja, hoe gaat dat dan in de toekomst? Aan de ene kant zijn er de maandelijkse inkomsten, zoals de huur die corporaties ontvangen. Aan de andere kant moet je ook kijken naar de waarde van de woningen die de corporatie in bezit heeft. Dat is geen geld op de bank, maar het is wel een waardevol bezit. Corporaties hebben als het ware de loterij gewonnen, omdat ze ooit bij de brutering het woningbezit (en/of de daarmee samenhangende financiële arrangementen) hebben meegekregen van de overheid. Problematisch is dat corporaties sindsdien van dat ‘spaargeld’ moeten leven. Er zijn structureel onvoldoende maandelijkse huurinkomsten om het aantal corporatiewoningen op hetzelfde niveau te houden. Al met al kunnen we concluderen: ja, corporaties zijn rijk. Maar of dat zo blijft is zeer de vraag.

Bij het opstellen van verkoopbeleid zijn er een aantal vragen die je jezelf als woningcorporatie moet stellen. Een belangrijke vraag die in je hele verkoopbeleid doorwerkt is de volgende: Vanuit welk perspectief ga je woningen verkopen? Een belangrijke tweede vraag is welke woningen je wilt verkopen. Ten derde: welke vorm van verkoop wil je hanteren? Wil je de woningen tegen een zo hoog mogelijke prijs verkopen om ze daarna nooit meer terug te zien? Of kies je voor een kortingsregeling? Hoe ga je de verkoop van je woningen organiseren? Dat is een vierde belangrijke vraag.

Ook in 2017 blijft vastgoedsturing een belangrijk thema. In deze podcast bespreek ik de drie belangrijkste trends op het gebied van vastgoedsturing.

Vastgoedsturing, portefeuillemanagement, assetmanagement: belangrijke thema’s voor corporaties in 2017. De uitdaging is om je beleid integraal aan je jaarcyclus te koppelen. Maar waarom is dat zo belangrijk? Actuele en goed onderbouwde input kunnen leveren voor je meerjarenbegroting is een eerste belangrijke reden voor het koppelen van vastgoedsturing aan je jaarcyclus. Actuele vastgoedsturing vormt een belangrijke onderlegger voor het bod om het overleg over de prestatieafspraken met de gemeente op te starten. Een derde reden om je vastgoedsturing actueel en op orde te hebben, is dat toezichthouders hier meer en meer op gaan letten.

Als corporatie is het niet alleen belangrijk om op dit moment jouw doelgroep van passende woningen te voorzien. Ook in de toekomst wil je dit kunnen blijven doen. Maar hoe bepaal je de gewenste woningvoorraad over een periode van 10 of 15 jaar? Bij het bepalen van de ideale omvang van de woningvoorraad van jouw corporatie, staan twee dingen centraal: demografische ontwikkelingen en het marktaandeel van de jouw corporatie.

Hoe kom je als beleidsmaker tot een efficiënte uitvoering van je vastgoedsturing?

Wanneer je aan de slag gaat met vastgoedsturing maak je vaak gebruik van ofwel een spreadsheetprogramma zoals Excel, ofwel van software die specifiek voor vastgoedsturing is ontwikkeld. Hoe maak je een afgewogen keuze tussen deze twee mogelijkheden?

Elk jaar valt hij ook bij jouw corporatie op de mat: de toezichtsbrief van de Autoriteit woningcorporaties. Met in de brief een beoordeling en in de bijlage een aantal financiële ratio’s. Voor jou als beleidsmaker zijn deze ratio’s zeker interessant. Ten eerste geeft de toezichtsbrief een beeld van je financiële ruimte die je hebt. Een tweede manier om gebruik te maken van de toezichtsbrief, is om te zien hoe je scoort ten opzichte van andere corporaties. Een derde reden om de toezichtsbrief goed te lezen, is dat belanghebbenden wellicht met vragen over je financiële situatie zullen komen.

Als portefeuillestuurder kun je je soms binnen je corporatie in het vaarwater van de asset manager bevinden. En andersom. Om de verantwoordelijkheden van beiden goed af te bakenen is een duidelijke grens tussen portefeuille- en asset management nodig. Maar waar trek je die grens?

Wat heeft een speeltuin te maken met heldere kaders voor asset management? Dat hoor je in deze podcast

Je ontkomt er niet aan. Eén keer in de vier jaar ben je als corporatie aan de beurt voor de maatschappelijke visitatie. Een goede voorbereiding is essentieel om de visitatie soepel te laten verlopen. En om te zorgen dat je hier als corporatie zelf ook wat uit kunt halen. Daarom in deze podcast vijf tips voor een optimale voorbereiding op de visitatie bij jouw corporatie.

Gelijkwaardigheid tussen partijen is een van de belangrijkste voorwaarden voor een goede samenwerking in netwerken van organisaties. Wettelijk hebben de huurdersorganisaties in de afgelopen jaren steeds meer positie gekregen. Maar hoe zorg je ervoor dat de positie van de huurdersorganisatie niet alleen wettelijk, maar ook in de praktijk gewaarborgd is?

Laatst las ik het boek ‘De bezielde corporatie’ van Lieneke van Dijk en Harry Vlaar. In dit boek staan veel interessante lessen om met meer bezieling aan het corporatiewerk te werken. Een echte aanrader om te lezen. Alleen al vanwege de 12 interviews met mensen die allemaal vanuit verschillende rollen bij corporaties hun ervaring delen.

Een tweede manier om het Driekamermodel toe te passen is om deze te gebruiken in het gesprek met belanghebbenden. Ten eerste kun je het Driekamermodel gebruiken ter ondersteuning van keuzes die je gaat maken. Ten derde kun je het Driekamermodel gebruiken als organisatie denkmodel. Een vierde manier om het Driekamermodel toe te passen is door heel kritisch naar je eigen uitgaven te kijken. De laatste manier waarop je het Driekamermodel kunt gebruiken is door de kwaliteit van je interne communicatie te verbeteren.

De wet doorstroming huurmarkt is in feite een combinatie van de inkomensafhankelijke huurverhoging zoals we die de afgelopen jaren gekend hebben, en de huursombenadering. Welke kansen biedt de wet doorstroming huurmarkt voor de betaalbaarheid van je woningen?